Walgreens, CVS และการช่วยเหลือพระราชพิธี – RE นักลงทุนต้องรู้ว่าอะไร

สามที่สำคัญร้านขายยาของสหรัฐอเมริกา: Walgreens, CVS และการช่วยเหลือพระราชพิธี ต่อไปนี้เป็นบางส่วนของสถิติที่สำคัญที่สุดของปี 2012 3 คนgyógyszertárláncról:

ครั้งแรก ที่ Walgreens ในสถานที่แรกในมูลค่าตลาด 28.51 $ พันล้าน 72200000000 ในปี 2011 รายได้รวม $ (45100000000 ดอลลาร์ของใบเสร็จรับเงินตามใบสั่งแพทย์) และ S & P ให้คะแนน ตาม Walgreens 75% ของประชากรสหรัฐอยู่ห่างออกไปจากร้านค้า 3 กิโลเมตร ในเดือนเมษายน 2010 ร้านขายยาดูแอนรีดซื้อ 258 ปริมณฑลนิวยอร์กซึ่งดำเนินการทั้งหมด 7841 ร้านขายยา Walgreens รวมทั้ง 137 ร้านขายยาโรงพยาบาลในสถานที่ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ของปี 2008

2 CVS เป็นครั้งที่สองใน 56.56 $ พันล้านรายได้จากตลาดที่มีรายได้ 107.1 พันล้าน $ (40500000000 ดอลลาร์รายได้กําหนด CVS และการ 16100000000 ดอลลาร์ Caremar ตามใบสั่งแพทย์สั่งซื้อรายได้ไปรษณีย์) และ BBB + S & P จัดหมวดหมู่ 31 ธันวาคม 2011 ผู้ประกอบการร้านขายยา CVS 7404

3 รวมถึงพระราชพิธีช่วย สถานที่ที่สาม (ที่สี่หลัง Walmart เคารพตามใบสั่งของรายได้) ซึ่ง 1490000000 เหรียญสหรัฐและ 26.1 พันล้านดอลลาร์สหรัฐรายได้ (17: $ 1 พันล้านในรายได้) รายได้ในปี 2011 ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 4714 ร้านขายยาที่ดำเนินการโดยบี – คลาส S & P คะแนน

นักลงทุนมีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเครือข่ายร้านขายยาต่อไปด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้:

1. ธุรกิจร้านขายยาเป็นrecesszió-มาก ตายด้าน คนต้องโรคเมื่อผู้ป่วยโดยไม่คำนึงถึงสถานะทางเศรษฐกิจ ในสหรัฐอเมริกาคนคนรวยและคนจนมีการเข้าถึงยา บางคนยังยืนยันว่าคนที่มีรายได้ต่ำใช้ยามากขึ้นเพราะโปรแกรมที่นำเสนอโดยการสนับสนุนจากรัฐบาลยาฟรีหรือต้นทุนต่ำ ดังนั้นผู้เช่าควรจะดีจะอยู่ภายใต้เวลาที่หนักและเงินที่จะกลายเป็นเจ้าของบ้านจะต้องจ่ายค่าเช่า

2. ธุรกิจร้านขายยาที่มีแนวโน้มที่ดีในประเทศสหรัฐอเมริกา:

·คนกำลังมีชีวิตอยู่อีกต่อไปและยาอื่น ๆ ที่พวกเขาต้องการที่จะรักษาชีวิตยาวเช่น โรคกระดูกพรุน Actonel อาการ Aricept ของการเกิดโรคอัลไซเม คนเก่าใช้มากกว่าคนอายุน้อยเช่นที่พวกเขามักจะมีปัญหาสุขภาพมากขึ้น ในฐานะที่เป็นจาก 2008 ในหมู่ 78 ล้าน boomers ทารกจะเริ่มต้นในการใกล้ชิดกับวัยเกษียณ, โซ่ยาเสพติดคาดการณ์เพิ่มขึ้นในความต้องการสำหรับยาใน 20 ปีข้างหน้า

·ตลาดยายังคงเติบโตเป็นประชากรสหรัฐยังคง ผู้หญิง ชาวอเมริกันมากขึ้นและกำลังทุกข์ทรมานจากโรคต่างๆ จำนวนชาวอเมริกันที่ทุกข์ทรมานจากโรคภูมิแพ้ตามฤดูกาลได้สองเท่าในช่วง 15 ปีของนิตยสารฟอร์จูน 37 ต่อล้าน ในปี 2009 5.4 พันล้านดอลลาร์ถูกใช้ไปกับการแพ้ยา ในฐานะที่เป็นสายบอลลูนเอว (ตาม 75% ของชาวอเมริกันที่มีการคาดการณ์น้ำหนักเกินหรืออ้วน 2020) หลายสหรัฐโรคเบาหวานการวินิจฉัยเช่นเดียวกับระดับคอเลสเตอรอลหนุ่มสาวและหนุ่มสาววัย นอกจากนี้แพทย์แนะนำเพื่อความเข้าใจที่ดีขึ้นของโรคการรักษาโรคเร็ว ยกตัวอย่างเช่นในปัจจุบันแพทย์กำหนดยาต้านไวรัสสำหรับผู้ป่วยที่มากกว่าสำหรับผู้ป่วยที่ติดเชื้อเอชไอวีก่อนติดเชื้อกลายเป็นโรคเอดส์ แพทย์เพิ่มเติมนวดยาอินซูลินที่ใช้รักษาช่องปากของผู้ป่วยโรคเบาหวานชนิดที่ 2 แทนจะใช้ยาใช้เฉพาะ ปัจจัยเหล่านี้ทั้งหมดเพิ่มขนาดของตลาดยา

·ความคืบหน้าทางพันธุกรรมที่เกี่ยวข้องแนะนำชุดใหม่หลายการทดสอบดีเอ็นเอทางพันธุกรรมที่ช่วยให้การวินิจฉัยโรคทางพันธุกรรมของกรณีช่องโหว่ของโรคและความผิดปกติทางพันธุกรรม การทดสอบทางพันธุกรรมขณะนี้เป็นส่วนที่เติบโตสูงสุดของอุตสาหกรรมการวินิจฉัย บางส่วนของการทดสอบทางพันธุกรรมเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะกลายเป็นชุดทดสอบผู้บริโภคโดยตรงในร้านขายยาในอนาคตอันใกล้ ขึ้นอยู่กับการอนุมัติขององค์การอาหารและยาของผลิตภัณฑ์ใหม่เหล่านี้อาจส่งผลให้รายได้ที่เพิ่มขึ้นสำหรับร้านขายยา

·วิธีใหม่ของโมเลกุลปรับแต่งโครงสร้างการออกแบบตาม; ผู้ผลิตยาเสพติดในการผลิตยาเสพติดใหม่ที่จะเป็นอย่างอื่นไม่ได้รับการค้นพบตัวอย่างเช่น Xalkori โดย บริษัท ไฟเซอร์สำหรับการรักษาโรคมะเร็งปอด

·การถ่ายโอนการปฏิรูปสุขภาพบิลที่ 23 มีนาคม 2010 ให้ประกันไปประมาณ 33 ล้านในอเมริกา นี่คือของขวัญที่ดีสำหรับอุตสาหกรรมยา ยาใหม่ในการรักษาโรคได้รับการรักษาก่อนหน้านี้ที่มีโรคใหม่และยกตัวอย่างเช่น Viagra สำหรับผู้ชายของความทุกข์มะเร็งลำไส้ยา Avastin, Herceptin สำหรับโรคมะเร็งเต้านม ยาเสพติดใหม่ที่มีราคาแพงมากเช่น ยา Avastin เป็นอุปทานหนึ่งปีของดอลลาร์เป็นเรื่องเกี่ยวกับ 55 000 อีไลลิลลี่ขายในปี 2007 สำหรับ $ 4.8 พันล้านดอลลาร์ใน Zyprexa โรคจิตเภทและคนส่วนใหญ่ยังไม่เคยได้ยินเช่นยา ·ปัจจุบันมียาเสพติดที่ได้รับการอนุมัติในการรักษาโรคใหม่และทำให้เพิ่มรายได้ของพวกเขา ยกตัวอย่างเช่น Lyrica มีไว้สำหรับการรักษาอาการปวดที่เกิดจากเส้นประสาทความเสียหายที่เกิดจากผู้ป่วยโรคเบาหวานในขั้นต้น องค์การอาหารและยาได้รับการอนุมัติโดยผู้บริหารของ fibromyalgia ซึ่งมีผลต่อ 5,800,000 คนในสหรัฐอเมริกาทุก WebMD

·พันธุศาสตร์ชีววิทยาและวิจัยเซลล์ต้นกำเนิดเป็นขั้นตอนที่สำคัญไปข้างหน้าคาดว่าจะสร้างชนิดใหม่ของยาเสพติดสำหรับโรคเบาหวาน, โรคพาร์กินสันและความหลากหลายของความผิดปกติทางพันธุกรรมที่หายาก ยกตัวอย่างเช่นยาติสใหม่ที่เรียกว่า Ilaris เป้าหมายสาเหตุทางพันธุกรรมของความผิดปกติทางพันธุกรรมที่มีอยู่เพียง 7,000 กรณีที่รู้จักกันทั่วโลก อย่างไรก็ตามติสหวังที่จะค่อยๆขยายเวลาkábítószereitโดดเด่นrendellenességekkéเกิดจากพันธุกรรมที่คล้ายกัน เทคโนโลยีที่ทันสมัยและชีวิตนำไปสู่ผลิตภัณฑ์ใหม่และต้องยกตัวอย่างเช่น การตั้งครรภ์ชุดทดสอบ Lamisil เท้าแข็งแกร่งสะอาด Latisse อีกต่อไปและขนตาหนา Propecia ชายhajhullásért, Premarin อาการหมดประจำเดือน, จอภาพเบาหวานแปรงสีฟันอิเล็กทรอนิกส์คอนแทคเลนส์ทำความสะอาดเลนส์, ยาลดน้ำหนัก, วิตามิน, การควบคุมยาเกิดอนามัย-S, ผลิตภัณฑ์เสริมอาหาร และลดคอเลสเตอรอลยา (ชาวอเมริกันเกือบ 26 ดอลลาร์เพื่อใช้จ่ายในปี 2006 กับยาเสพติดคอเลสเตอรอล บริษัท ที่ปรึกษาผู้รับผิดชอบในการกำกับดูแลของการผลิตยาเนตทิคัตาม IMS Health ผ่าน.)

เดินยาเสพติดหรือผ่านช็อคโกแลตเคาน์เตอร์ร้านขายยา น้ำโซดาคือการถูกส่งเช่นกล้องดิจิตอล, นาฬิกา, ของเล่น, ตุ๊กตา, เบียร์และไวน์, เครื่องสำอางค์, วิดีโอเกม, ดอกไม้, น้ำหอมและบัตรอวยพร ร้านขายยามีหวังที่จะใช้บริการถ่ายภาพหนึ่งชั่วโมง ร้านค้ารวมถึงองค์ประกอบตามฤดูกาลเช่น เครื่องแต่งกายวันฮาโลวีนและ "เท่าที่เห็นในทีวีในฐานะที่เป็นผลิตภัณฑ์ตัวอย่างเช่น Shamwow เป็นผลให้ลูกค้าซื้อมากกว่าใบสั่งยาและยา CVS มีรายงานว่า 30% ของ บริษัท ฯ มียอดขายรวมของยอดขายที่ไม่ใช่ร้านขายยาที่แสดงในมกราคม 2007 Walgreens 34% และ 37% สำหรับพระราชพิธีช่วย มีร้านค้าเล็ก ๆ ในหลายสถานที่ตั้งของร้านขายยาของงานโดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่อยู่อาศัยหรือชนบท และเพื่อให้ Walgreens หวังว่าลูกค้าจะใช้กับ WD-40 และไขควงยังมีร้านค้าของพวกเขาแทน Home Depot; ข้าวหอมมะลิไทยและน้ำปลาที่จะหลีกเลี่ยงการเดินทางที่เซฟเวย์หรือโครเกอร์ซูเปอร์มาร์เก็ต ในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอย, การขายของผลิตภัณฑ์ที่ไม่ใช่ยาเสพติดเหล่านี้ลงเพราะลูกค้าที่ซื้อความต้องการของพวกเขาและไม่ได้เป็นสิ่งที่พวกเขาต้องการ Walgreens พยายามที่จะลดจำนวนของจำนวน 4000 ซึ่งจะรวมถึงป้ายชื่อส่วนตัวของตัวเองที่มีอัตรากำไรที่สูงขึ้น

·ตลาดจะกลายเป็นยาเสพติดทั่วไปมากขึ้นกว่าหลายแบรนด์ยอดนิยมขนาดใหญ่ของบล็อกบัสเตอร์สูญเสีย 20 ปีของการจดสิทธิบัตรของพวกเขาเช่น Lipitor (โลกเป็นยาที่ดีที่สุดในการลดคอเลสเตอรอล) ในปี 2010 Viagra (คุณทราบ สิ่ง) ในปี 2012 ร้านขายยาสำหรับยาเสพติดทั่วไปแทนการขายให้กับลูกค้าเนื่องจากการที่อัตรากำไรสูงกว่ายาชื่อแบรนด์

·บุคคลหลายคนต้องทนทุกข์ทรมานยาแก้ปวดเช่น Hydrocodone / oxycodone ตามที่ปปสใน 2012-1500000 ชาวอเมริกันขึ้นอยู่กับโคเคน แต่ 7 ล้านคนขึ้นอยู่กับยาตามใบสั่งแพทย์

·ผู้เขียนประเมินยาจ่ายอย่างน้อย 10% ไม่ได้ใช้ทั้งหมดในตู้ยา ในที่สุดหมดอายุและทิ้งพวกเขา

3. บริษัท เหล่านี้ได้ลงนามในระยะยาวสัญญาเช่า NNN ที่รับประกันสินทรัพย์ขององค์กร นี้จะช่วยให้ความเสี่ยงการลงทุนค่อนข้างต่ำออกมาโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีของ S & P "A" Walgreens จัดเทียบกับคุณสมบัติพื้นฐาน ในความเป็นจริงมีคุณภาพเหล่านี้บางครั้งเรียกว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเกรด ถ้าห่วงโซ่ร้านขายยาที่ได้ลงนามในสัญญาเช่าได้ทันทีและจ่ายค่าเช่าในเวลา ผู้เขียนคนนี้ไม่รู้จักสถานที่ให้บริการเช่าโดยเครือข่ายร้านขายยาที่ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า แม้ว่าร้านค้าถูกปิดเนื่องจากยอดขายที่น่าสงสาร (Walgreens ในปี 2007 zárottลง 119 ร้านค้า) บริษัท เหล่านี้อาจยังเช่าให้กับ บริษัท อื่น ๆ เช่น แอดวานซ์ Auto Parts, และยังคงต้องจ่ายค่าเช่าlízingértต้นแบบ

·ระยะเวลาสัญญาเช่าทั่วไป Walgreens 20-25 ปีของการประถมศึกษาและ 8-10 ตัวเลือกห้าปี ระยะเวลาการประถมศึกษาและตัวเลือกของการให้เช่าในส่วนใหญ่จะไม่ให้เช่า นี่คือข้อเสียเปรียบหลักของการลงทุนในร้านขายยา Walgreens

·ฤดูกาล CVS ทั่วไป 20-25 และ 4-5 ปีของหลักตัวเลือกห้าปี ค่าเช่ามักจะเป็นช่วงระยะประถมศึกษาและแล้วทุก 5 ปีตัวเลือกที่ 2.5% ถึง 10% ของค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น

·ทั่วไปเช่า Aid Rite 20-25 ปีนายกบวก 4 -8 ตัวเลือกห้าปี ครอบครองมักจะเป็น 5-10 ปีค่าเช่าเก่า

เสี่ยงในการลงทุน

แม้ว่าธุรกิจร้านขายยาที่มีการลงทุนโดยทั่วไปภาวะเศรษฐกิจถดถอยตาย:

1) ข้อเสียเปรียบการลงทุนหลักในร้านขายยาที่เช่า หรือพวกเขากำลังมองหาเป็นเวลานานเช่น 20-50 ปีโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีของ Walgreens ดังนั้นค่าเช่าจะลดลงอย่างมีประสิทธิภาพหลังจากการอัตราเงินเฟ้อเข้าบัญชี นี่คือหนึ่งในเหตุผลหลักที่คุณสมบัติเหล่านี้จะไม่ดึงดูดให้นักลงทุนที่มีอายุน้อยกว่าโดยเฉพาะเมื่ออัตราหมวกอยู่ในระดับต่ำ

2) สามโซ่ร้านขายยาในขณะนี้มีคู่แข่งใหม่และน่ากลัว Walmart วอลมาร์กว่า 4,000 Walmart, แซม & # 39; s Club และย่านตลาดร้านขายยาที่ขายในห้างสรรพสินค้าใน 49 ประเทศ 2012 Walmart เป็นพ่อค้ายาเสพติดรายใหญ่อันดับสามยอดขายตามใบสั่ง 17.4 $ พันล้านโดยตรงในด้านหน้าของช่วยเหลือพระราชพิธีและดอลลาร์ 17100000000 ในการขายตามใบสั่งแพทย์ ยักษ์ค้าปลีกรู้ว่ามันเปิดตัวในปี 2006 เป็นโปรแกรมที่มีใบสั่งยา $ 4 โดยทั่วไปการตีพิมพ์สูงซึ่งขณะนี้ขายยาทั่วไป 350 เป็นเวลา 30 วันของการดูแล จำนวนที่แท้จริงของยาเสพติดน้อยกว่ายาเสพติดเป็นจุดแข็งที่แตกต่างกันของยาเสพติดที่แตกต่างกันได้รับการพิจารณา ยกตัวอย่างเช่นยา metformin 500 มิลลิกรัม 850 มิลลิกรัมและ 1000 mg 3 ข้อหายา วอลมาร์มีแนวโน้มที่จะนำกำไรน้อยมากในยาเสพติดเหล่านี้ถ้าใด ๆ แต่แคมเปญการตลาดที่สร้างขึ้นโดยบิลไซมอนประธานและซีอีโอของวอลมาร์สหรัฐจะสร้างจำนวนมากของการประชาสัมพันธ์สำหรับ Walmart วอลมาร์หวังที่จะสามารถที่จะนำลูกค้าให้กับลูกค้าของร้านค้าอื่น ๆ ซึ่งมีอัตรากำไรที่สูงขึ้น เฉพาะการสำรวจทางวิทยาศาสตร์ซึ่งครอบคลุมเพียงชื่อแบรนด์ Lyrica, ผู้เขียนพบว่าราคาต่ำสุดในหมู่ Costco, Walgreens และ Walmart ในราคาสูงสุด โซ่ยาเสพติดอื่น ๆ กำลังดิ้นรนในรูปแบบต่างๆกับ Walmart เป้าหมายตอนนี้มีเหมือนกัน 350 ยาสามัญราคา $ 4 การดูแล 30 วัน Walgreens มีค่าสมาชิกยาตามใบสั่งแพทย์สโมสรซึ่งมียาทั่วไปใน 1,400 ถึง $ 1 / สัปดาห์ CVS กล่าวว่ามันเป็นไปตามข้อเสนอใด ๆ จากคู่แข่ง 3) ข่าวธุรกิจสหรัฐตามพระราชพิธีช่วยในปี 2009 ยังคงไม่รอด คำพยากรณ์ดูเหมือนว่าในปี 2012 ใบ Aide พระราชพิธีเป็นมันก็สามารถที่จะรีไฟแนนซ์หนี้ระยะยาวและการเพิ่มขึ้นของยอดขาย

4) ยาเสพติดที่มีจำหน่ายcélraktárbanพันซูเปอร์มาร์เก็ตและ Costco สถานที่ยัง แต่มีหน้าต่างในร้านค้าหรือบนสะพานที่ Walmart เพื่อความสะดวกในทิ้งสูตรและใช้ยาของคุณ ลูกค้าจะไม่ได้รับสูตรในเวลาอาหารกลางวันหรือหลัง 07:00 ที่ร้านค้ากำหนดเป้าหมายหรือซูเปอร์มาร์เก็ต Costco คุณจำเป็นต้องซื้อยาเสพติด คนอื่นไม่ได้อัปโหลดสูตรที่ Walmart เพราะพวกเขาไม่ต้องการที่จะเห็น Walmart ทั่วไปลูกค้าที่มีรายได้ต่ำ เด็กบางคนจะไม่ต้องการแท็กเป้าหมายสูตรหรือ Walmart, เพราะไม่มีเก้าอี้นั่งสบายและรอสำหรับยาของพวกเขา

5) ธุรกิจค้าปลีกยาเสพติดที่มีขอบเขตเภสัชกรรมประโยชน์ผู้จัดการ (PBM ของ) ลูกค้ามักจะได้รับใบสั่งยาสำหรับผู้ให้บริการประกันสุขภาพเช่น Blue Cross PBM เหล่านี้ได้รับการรักษาผลประโยชน์ตามใบสั่งแพทย์ในนามของ บริษัท ประกันภัย ในปี 2012 Walgreens ซื้อ $ 5 พันล้านสัญญากับสคริปด่วนจำนวนมากของ PBM-เมล รายได้ของ Walgreen ทันทีลดลงในช่วงไตรมาสแรกของปี 2012 ในขณะที่ลูกค้าเอ็กซ์คริปไม่สามารถโหลดชื่อ Walgreens ในสูตร PBM นอกจากนี้ยังมียาเสพติดที่ร้านค้าปลีกผ่านเว็บไซต์สั่งซื้อทางไปรษณีย์ที่ไม่ต้องใช้พื้นที่ค้าปลีกที่มีราคาแพง คำสั่งซื้อทางไปรษณีย์ตามใบสั่งแพทย์ในปัจจุบันครองส่วนแบ่งการตลาดมากกว่า 20% ของยอดขายตามใบสั่งแพทย์ หากลูกค้าเปลี่ยนพฤติกรรมการซื้อของพวกเขาสั่งซื้อทางไปรษณีย์ตามใบสั่งแพทย์ (ไม่มีหลักฐานดังกล่าวในปี 2012) ก็อาจมีผลกระทบในทางลบต่อธุรกิจเครือข่ายร้านขายยา

6) พื้นที่เช่าหลายพายุเฮอริเคนและพายุทอร์นาโด NNN ลีสซิ่งโครงสร้างหลังคาและขนถ่าย ดังนั้นถ้าหลังคาของคุณได้รับความเสียหายนั้นจะต้องจ่ายค่าใช้จ่าย

7) ผู้เช่าสามารถย้ายไปยังตำแหน่งใหม่ฝั่งตรงข้ามถนนหรือลงถนนที่เมื่อสัญญาเช่าหมดอายุ ความเสี่ยงนี้จะสูงถ้าทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในเมืองเล็ก ๆ ที่อุปสรรคที่เป็นมากพื้นที่ว่างเปล่าและพัฒนา

8) ผู้เช่าอาจต้องใช้ส่วนลดเช่าในบรรทัดด้านล่างของเวลาที่ยากลำบาก โอกาสที่จะสูงขึ้นถ้าผู้เช่าช่วยเหลือพระราชพิธีและถ้าผลประกอบการต่ำเก็บของและ / หรือสูงกว่าค่าเช่าตลาด

9) ชาวอเมริกันมากขึ้นจะออกใบสั่งยาของพวกเขาโดยเฉพาะอย่างยิ่งมีราคาแพงที่สุดยาชื่อแบรนด์ นี้มีผลกระทบในทางลบต่อผลประกอบการธุรกิจเวชภัณฑ์และผลกำไรและจึงอาจส่งผลให้ปิดร้านค้ายาเสพติด ตามที่ บริษัท ชื่อ Wolters Kluwer Pharma โซลูชั่น (สุขภาพการเก็บรวบรวมข้อมูล) ในปี 2010 กับยาเสพติดชื่อแบรนด์ 10 คำที่สะกดผิดใหม่ถูกทิ้งร้างเกือบ 1 จากธุรกิจวางแผนที่ผู้ถือ มันเพิ่มขึ้น 88% ก่อนที่จะเริ่มถดถอยสี่ปีที่ผ่านมา แนวโน้มนี้เป็นส่วนหนึ่งที่จะจ่ายที่สูงขึ้นสำหรับชื่อแบรนด์ชื่อแบรนด์ของยาเสพติดเป็นนายจ้างกลายเป็นประกันค่าใช้จ่ายมากขึ้นให้กับพนักงาน ของ

สามห่วงโซ่ร้านขายยา Walgreens และ CVS ร้านขายยาเป็นสถานที่ที่ดีที่สุดในทั่วไป – แยกที่สำคัญในขณะที่พระราชพิธีช่วยน้อยกว่าเว็บไซต์พรีเมี่ยม โรงเรียนร้านขายยา Walgreens ใช้เวลาเพียงพนักงานการศึกษาที่สูงขึ้นเพื่อใช้ในขณะที่พระราชพิธีช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายตามที่จบการศึกษาด้านล่าง ถ้าเป็นไปได้ทั้งหมดพยายามยาห่วงโซ่การโหลดสูตรของยาเสพติดทั่วไปซึ่งมีอัตรากำไรที่สูงขึ้น

1) Walgreens : บริษัท ได้ก่อตั้งขึ้นในปี 1901 โดยชาร์ลส์วอลกรีน, อาร์ .. แม้ว่า บริษัท จะมีมานานกว่า 100 ปีที่ผ่านมาร้านค้าส่วนใหญ่เพียง 5-10 ปี นี่คือการจัดการที่ดีที่สุดของ บริษัท ในห่วงโซ่สามร้านขายยาในประเทศสหรัฐอเมริกาและ บริษัท มหาชนที่นิยมมากที่สุด บริษัท เป็นผู้นำที่ดีที่สุดนำไปสู่หลักฐานและใช้เวลาถึงมหาวิทยาลัยชั้นประกาศนียบัตร ความแข็งแกร่งทางการเงินที่ดีเยี่ยม – S & P คะแนน – เพราะของพรีเมี่ยมและเว็บไซต์ที่ไม่สามารถถูกแทนที่เช่าโดยคุณสมบัติ Walgreens ตารางฟุตที่ราคาสูงสุดและ / หรือได้รับอัตราผลตอบแทนที่ต่ำสุดในสามโซ่ร้านขายยา นอกจากนี้ในการ Walgreens ที่จะได้รับค่าเช่าที่ต่ำมากหรือค่าเช่าระหว่าง 20 และ 60 ปี อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนมักจะตกอยู่ใน 2012-6.5% ในช่วงต่ำ 5% Walgreens คือการซื้อนักลงทุนเป็นผู้ใหญ่มากขึ้นซึ่งมีความใกล้ชิดเพื่อวัยเกษียณ พวกเขากำลังมองหาการลงทุนที่ปลอดภัยที่เช่าเป็นสิ่งสำคัญมากที่จะได้รับการรับรู้ดังกล่าว Walgreens มักจะถูกเปรียบเทียบกับผลตอบแทนจากการฝากเงินการลงทุนใบรับรองของพันธบัตรกระทรวงการคลังสหรัฐหรือธนาคารที่มีอัตราผลตอบแทนที่ต่ำกว่า Walgreens เปิดสาขาใหม่จำนวนมากในปี 2008 และ 2009 เพื่อให้คุณสามารถซื้อร้านค้า Walgreens ใหม่ ๆ นี้ขยายตัวช้าลงในปี 2010 และเกินและเน้นมากขึ้นในการปรับปรุงสาขาเดิม

2) เภสัชกรรม CVS ที่ CVS คอร์ปอเรชั่น 1963 รูปแบบโลเวลล์, MA, สแตนลีย์โกลด์ชไตน์, ซิดนี่โกลด์ชไตน์และราล์ฟโฮ็กแลนด์ ชื่อของ CVS "ผู้บริโภคร้านค้า Value" ที่อ้างถึง จาก 2009, CVS มีประมาณ 6,300 ร้านค้าในสหรัฐอเมริกาส่วนใหญ่ผ่านการเข้าซื้อกิจการ ในปี 2004, เคิร์ดร้านขายยา CVS 1200 ถูกซื้อมาเป็นหลักในเท็กซัสและฟลอริด้า ในปี 2006 CVS ซื้อ 700 Savon ร้านขายยาและ OSCON หลักในแคลิฟอร์เนียภาคใต้ ในปี 2008 CVS ซื้อ 521 ร้านค้า Longs ยาเสพติดในรัฐแคลิฟอร์เนีย, ฮาวาย, เนวาดาและรัฐแอริโซนาราคา $ 2.9B ดอลลาร์ การซื้อกิจการยาเสพติดยาวดูดีเพราะ CVS ไม่ได้ทำธุรกิจในแคลิฟอร์เนียภาคเหนือและแอริโซนา นอกจากนี้ทรัพย์สินที่จะรวมอยู่ในราคา Caremarkot ซึ่งเป็นหนึ่งในที่ใหญ่ที่สุด PBM ยังถูกซื้อและเปลี่ยนชื่อ บริษัท เป็น CVS Caremark เมื่อ CVS ซื้อร้านค้าเคิร์ด 1200 ชิ้นกลายเป็นหน่วยเดียว LLC ( บริษัท รับผิด จำกัด ) ก่อตั้งขึ้นที่จะถือร้านค้าเคิร์ดทั้งหมด แต่ละ LLC ลงนามในสัญญาเช่ากับเจ้าของสถานที่ให้บริการ ในกรณีของการเริ่มต้นเจ้าของเท่านั้นที่สามารถถูกต้องตามกฎหมายจะตามมาด้วยสินทรัพย์ LLC ที่และสินทรัพย์อื่น ๆ ไม่ได้เป็นเจ้าของ CVS แม้ว่าเจ้าของจะสูญเสียการรับประกันความปลอดภัยของสินทรัพย์ของ บริษัท ซีวีเอสที่ผู้เขียนไม่ได้ตระหนักถึงเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นที่ใดที่ CVS ปิดร้านและไม่ได้จ่ายค่าเช่า

3) Rite-Aid : พระราชพิธี ช่วยก่อตั้งโดยอเล็กซ์กราส (เขาได้ผ่านไปแล้ว 27 สิงหาคม 2009 ตอนอายุ 82) และในปี 1962 เปิดร้านครั้งแรกใน "ทริฟท์ D Center ส่วนลด" แก่สแครนตัน, เพนซิล พระราชพิธีช่วยCorporationkéntจดทะเบียนอย่างเป็นทางการในปี 1968 และทำงาน ด้วยเงื่อนไขที่ว่าในปี 1995 ประธาน บริษัท และซีอีโออเล็กซ์ Grassstepped หยุดในพระราชพิธีช่วยเป็นประเทศที่ใหญ่ที่สุดร้านค้าโซ่ร้านขายยาและจำนวนรวมของรายได้ที่สอง ลูกชายของเขามาร์ตินกราสเข้ามา แต่ในปี 1999 เขาออกจากการประเมินค่าสูงช่วยเหลือพระราชพิธีของรายได้ในช่วงปลายยุค ขณะที่อ่อนแอที่สุดทางการเงินจากพระราชพิธีช่วยร้านขายยา 3 ในปี 2007 พระราชพิธี-Aid ซื้อประมาณ 1,850 ร้านขายยาบรูคส์เอ็คเคิร์ดและส่วนใหญ่ของฝั่งตะวันออกจะจับขึ้นกับ Walgreens และ CVS ในกระบวนการที่มันสร้างหนี้ระยะยาวมากและขึ้นอยู่กับมูลค่าตลาดของห่วงโซ่ร้านขายยาที่มีประโยชน์มากที่สุด บรูคส์และเคิร์ดบูรณาการไม่ได้ดูเหมือนขวา รายได้จากธุรกิจนี้ลดลงจาก 20% หลังจากที่สัญญาณจะถูกเปลี่ยนไปเป็นพระราชพิธีช่วยออกไป ในปี 2009 พระราชพิธี-Aid ได้ทำมากกว่า 4,900 ร้านค้าและกว่า 26 พันล้านดอลลาร์ในรายได้ ตัวเลขที่ลดลงในปี 2010 และ 4780 รายได้จากการดำเนินธุรกิจของ 25.53 พันล้าน $ 21 มกราคม 2009, มูดี้ส์ & # 39; s บริการนักลงทุนมีการลดพระราชพิธีช่วยเป็น 'Caa1' เพื่อที่จะ "Caa2" ในช่วงแปดปีของการลงทุนชั้นล่าง การจัดอันดับทั้งสอง "ขยะ" ซึ่งเป็นความเสี่ยงด้านเครดิตที่สูงมาก พระราชพิธีช่วยเหลือในปี 2009 มีการติดต่อเพิ่มเติมกับเจ้าของที่ดินโดยมีจุดมุ่งหมายที่จะได้รับค่าเช่าสัมปทานบรรทัดด้านล่าง ในเดือนมิถุนายน 2009 พระราชพิธีช่วยได้เสร็จสิ้น $ 1.9 พันล้านรีไฟแนนซ์หนี้ที่ประสบความสำเร็จ ในปี 2012 พระราชพิธีช่วย Walgreens ได้รับสัญญาจากปัญหาของโปรแกรมสคริปด่วน เหล่านี้ขายร้านเดียวกันเพิ่มขึ้นในเดือนมกราคมกุมภาพันธ์และมีนาคม 2.2%, 3.2% และ 3.6% ตามลำดับ พระราชพิธีช่วยเหลือในปี 2012 ยังคงเป็นสาเหตุของการสูญเสียในปีงบประมาณ 2012 ซึ่งสิ้นสุดเมื่อวันที่ 3 มีนาคม 2012 แต่ก็มีมูลค่าน้อยกว่าการสูญเสียในปี 2012 ของ $ 0.43 สำหรับปีงบการเงินปี 2011 เป็น 0.64 เหรียญสหรัฐ บริษัท มีการรอคอยสำหรับปีงบการเงิน 2013 การแสดงผลที่เพิ่มขึ้น

สิ่งที่จะได้รับการพิจารณาเมื่อการลงทุนในร้านขายยาของ

ถ้าคุณมีความสนใจในการลงทุนในการเช่าโดยเครือข่ายร้านขายยาในอสังหาริมทรัพย์ที่นี่มีบางสิ่งบางอย่าง

1. ถ้า คุณต้องการการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำไป Walgreens ที่จะนำเสนอ ทรงตัวหรือเพิ่มระดับของความปลอดภัยเท่ากับไปยังพื้นที่ว่าทรัพย์สินที่อยู่ในแคลิฟอร์เนียที่นิ้วหรือหมวกเท็กซัสเป็น 5.5% ที่คุณจะได้รับหมวก 6.5% ดังนั้นจึงไม่มีประโยชน์ที่สำคัญของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แคลิฟอร์เนียจริงเพราะอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นอยู่กับอัตราแลกเปลี่ยนของเงินทุน ในปี 2012 สัดส่วนของพิเศษที่นำเสนอโดย Walgreens ในปี 2009 ลดลง 7.5% ถึง -8.4% -6.5% ถึง 5.5% สำหรับธุรกิจใหม่

หากคุณมีความยินดีที่จะเสี่ยงมากขึ้นคุณจะไป Rite-Aid ไป คุณสมบัติบางอย่างของรัฐแคลิฟอร์เนียในปี 2012 เพิ่มขึ้น 9% นอกจากนี้ยังอาจมี อย่างไรก็ตามในสามของห่วงโซ่ยาเสพติดพระราชพิธีช่วยโอกาสร้อยตกถึง 10.5% ในปี 2010 หากคุณเป็นบุคคลล้มละลายคุณมีตัวเลือกในการพระราชพิธีช่วยไปยังสถานที่ที่ยังคงเปิดและที่ควรยุติพื้นที่เช่า เพื่อลดการธุรกิจจะถูกเก็บไว้ปิดเลือกสถานที่ที่ยอดขายที่แข็งแกร่งและราคาค่าเช่า / อัตราส่วนรายได้ที่มีอยู่

สิ่งสำคัญของการระดมทุน Walgreensnélอัตราหมวกต่ำกว่าผู้ช่วยพิธีกรรม, Walgreens ที่จะได้รับราคาที่ดีที่สุดที่เป็นไปได้และเงื่อนไข

4. ถ้าคุณเป็นนักลงทุนแบบอนุรักษ์นิยมหรือความเสี่ยงที่คุณอาจต้องการที่จะต้องพิจารณายา CVS เปิดเผย BBB + S & P มีการจัดอันดับ ความเร็วหมวกสูงกว่า Walgreens แต่ต่ำกว่าผู้ช่วยพิธีกรรม สัญญาเช่าค่าเช่าบางอย่างให้ดีขึ้น ในทางกลับกันบางส่วนค่าเช่า CVS โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่พายุเฮอริเคนยกตัวอย่างเช่น ฟลอริด้าไม่ได้จริงๆ NNN สัญญาเช่าที่เจ้าของบ้านมีความรับผิดชอบสำหรับหลังคาและโครงสร้าง เพื่อให้แน่ใจว่าคุณได้เปลี่ยนฝาได้อย่างถูกต้อง บางส่วนของเว็บไซต์ที่ CVS MinuteClinic ดูที่เว็บไซต์ของพนักงานจดทะเบียนพยาบาล ตั้งแต่ความคิดนี้ถูกนำเสนอไปที่คลินิกเมื่อเร็ว ๆ นี้ยังไม่ชัดเจนว่าคลินิกใน CVS เป็นบวกหรือลบบวกหรือลบบรรทัดด้านล่างของร้านขายของชำ

แต่ละความต้องการยาเสพติดอ่างเก็บน้ำสามห่วงโซ่ที่คล้ายกัน เราทุกคนจะมองเห็นได้มากอิสระคุณสมบัติสี่เหลี่ยมซึ่งประมาณ 10 000-14 500 เอสเอฟคือการหาจำนวนมาก 1.5-2 เอเคอร์เฉพาะอย่างยิ่งในมุมที่มีการเจริญเติบโต 75-80 ที่จอดรถและพื้นที่การจราจรสูง แต่ละของพวกเขาต้องยอมจำนนทรัพย์สิน ดังนั้นเพื่อหลีกเลี่ยงการซื้อของแอตทริบิวต์แบบอินไลน์ที่ไม่ได้เป็นอิสระโดยไม่มีไดรฟ์จริงและหน้าต่าง มันเป็นไปได้ที่ร้านขายยาเหล่านี้ไม่ได้ตั้งใจที่จะต่ออายุสัญญาเช่าเว้นแต่ทรัพย์สินที่ไม่ได้อยู่ในพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่นบริเวณใกล้เคียงอยู่ใกล้กับที่ว่างเปล่า นอกจากนี้ถ้าคุณได้รับทรัพย์สินที่ไม่ได้ตอบสนองความต้องการใหม่ ๆ เช่นนำผ่านที่คุณสามารถก่อให้เกิดปัญหาได้รับเงินทุนเพราะผู้ให้กู้มีความตระหนักในความต้องการเหล่านี้

หากร้านขายยาที่เปิดตลอด 24 ชั่วโมงต่อวัน, มีสถานที่ที่ดี ห่วงโซ่ร้านขายยาที่ไม่ได้เปิดร้าน 24 ชั่วโมงเว้นแต่เว็บไซต์ดึงดูดลูกค้า

สำหรับจำนวนของคุณสมบัติเพื่อเช่าร้อยละที่เป็นเจ้าของบ้านจะได้รับค่าเช่ามากขึ้นหากรายได้ต่อปีของร้านค้าเกินจำนวนหนึ่งยกตัวอย่างเช่น $ 5M อย่างไรก็ตามร้อยละของรายได้ค่าเช่าที่ใช้ในการคำนวณไม่รวมรายการที่มักจะยาวของรายการเช่น ไวน์และเครื่องดื่มแอลกอฮอล์และยาสูบผลิตภัณฑ์ที่ขายหลังจาก 10 ชั่วโมงยาจ่ายโดยโครงการของรัฐบาล รายได้รับการยกเว้นอาจหมายถึงมากที่สุดเท่าที่ 70% ของรายได้รวมของร้านได้เป็นอย่างดี เป็นผลให้ผู้เขียนคนนี้มีเพียงสองร้านที่เจ้าของบ้านสามารถที่จะดูดซับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เก็บค่าเช่าร้อยละในการที่จะมีการรายงานในการขายประจำปีของผู้ให้เช่า ขณะที่นักลงทุนต้องการที่จะลงทุนในธุรกิจที่มียอดขายรวมที่แข็งแกร่งเช่น มากขึ้นกว่า $ 500 ตารางฟุตต่อปี นอกจากนี้ในการตรวจสอบอัตราค่าเช่าและรายได้เป็นอย่างดี ถ้าตัวเลขอยู่ในช่วง 2-4% ร้านค้ามีโอกาสที่จะทำกำไรได้มากดังนั้นโอกาสของการหยุดชะงักในธุรกิจต่ำ

8. ไม่ว่าดีผู้เช่าไม่ควรลงทุนลดลงยกตัวอย่างเช่น ดีทรอยต์และ / หรือมีรายได้ต่ำพื้นที่หรือเมืองเล็ก ๆ ที่มีน้อยกว่า 30,000 คนที่อาศัยอยู่วงแหวนรอบ 5 ไมล์ ในเมืองเล็ก ๆ นี้อาจจะเป็นร้านขายยาที่เดียวในเมืองและถูกจับส่วนใหญ่ของส่วนแบ่งการตลาด แต่ถ้าเป็นคู่แข่งที่จะเปิดตำแหน่งใหม่ในพื้นที่ของรายได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง นอกจากนี้ผู้เช่าตลอดเวลาอาจย้ายไปยังตำแหน่งใหม่ลงที่ถนนเมื่อสัญญาเช่าหมดอายุเนื่องจากการเข้าถึงต่ำไปยังเมืองเล็ก ๆ คุณสมบัติเหล่านี้สามารถซื้อได้ง่ายและพร้อมของตลาดในภายหลัง หากตลาดสินเชื่อที่ตึงตัวปัญหาสำหรับผู้ให้กู้เพื่อเป็นเงินทุนคุณสมบัติเหล่านี้

9. คุณสมบัติหลายคนมีเงินกู้ที่มีอยู่ซึ่งต้องถือว่าลูกค้า หากการเปลี่ยนเป็น 1,031 มมคิดว่าสองครั้งเกี่ยวกับการซื้อของทรัพย์สินที่ เห็นได้ชัดว่าคุณควรจะเข้าใจความต้องการของผู้ให้กู้ก่อนที่จะกู้ยืมเงินในความคืบหน้า ถ้าคุณไม่คิดเงินกู้ยืมที่มีอยู่ (ขึ้นอยู่กับเงินกู้ที่มีอยู่จะยากกว่าการได้รับเงินกู้ใหม่), คุณหมดเวลาสำหรับตลาดสต็อก 1031 และอาจจะต้องจ่ายกำไร

10. มีข้อยกเว้นไม่กี่โซ่ร้านขายยาไม่ได้มีร้านค้าและเก็บไว้ด้วยเหตุผลหลายประการ นี่เป็นเพียงไม่กี่:

– พวกเขารู้ว่าร้านขายยา แต่ไม่คุ้นเคยกับสถานที่ให้บริการ ผู้ถือหุ้นไม่ต้องการที่จะ Walgreens จะกลายเป็น บริษัท การลงทุนอสังหาริมทรัพย์

– มันต้องใช้จำนวนมากของคุณสมบัติในความครอบครองของหนี้ระยะยาวซึ่งไม่เป็นความคิดที่ยอดเยี่ยมเป็น บริษัท ซื้อขายสาธารณะสำหรับ

11. ขายร้านขายยา 10% และมักจะอยู่ใน CVS ร้านขายยาที่จำเป็นต้องมีการเรียกร้องของผู้ถือหุ้นที่ต่ำมากเช่น 10% ของราคาซื้อ แต่คุณจะต้องตอบสนองที่มีอยู่เงินกู้ตัดจำหน่ายอย่างเต็มที่กับกระแสเงินสดเป็นศูนย์ ซึ่งหมายความว่าค่าเช่าที่จ่ายโดยผู้เช่าควรจะใช้เพื่อจ่ายเงินให้กู้ยืม อัตราหมวกอาจจะอยู่ในช่วง 7-9% และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อาจจะเป็นช่วงที่น่าสนใจที่ 5.5% ถึง 6% ดังนั้นนักลงทุนจะจ่ายออกเงินกู้กว่า 10-20 ปี อย่างไรก็ตามยังไม่มีกระแสเงินสดเป็นบวก นี้คุณจะต้องสร้างเงินสดภายนอกที่จะต้องจ่ายภาษีรายได้จากรายได้ค่าเช่า (ความแตกต่างระหว่างค่าเช่าและการจดจำนอง) อีกต่อไปเป็นเจ้าของทรัพย์สินเงินได้มากขึ้นจะต้องจ่ายนอกเหนือไปจากรายได้ของพวกเขาเป็นอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านจะน้อยลงและน้อยในท้ายที่สุด ดังนั้นผู้ที่ซื้อทรัพย์สินนี้หรือไม่?

– นักลงทุนที่ก่อให้เกิดความสูญเสียที่สำคัญในการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอื่น ๆ Ennek a nulla pénzáramlású ingatlannak a megszerzésével ellensúlyozhatják a gyógyszertár bérlőjének jövedelmét az egyéb befektetési célú ingatlanokból származó veszteségekkel szemben. Például egy ingatlan 105 000 dolláros bérleti nyereséget fizet évente, és a befektető 100 000 dolláros veszteséggel rendelkezik más ingatlanokból. Ennek következtében az egyesített adóköteles nyereség csak $ 5.000

– Azok a nem tájékozott befektetők, akik nem veszik figyelembe, hogy több pénzt kell felvenniük a jövedelemadók megfizetésére

Box Gondolkodás

Ha túl nagy hangsúlyt fektet a bérlők S & P minősítésére, akkor akár nagy kockázatokat is vállalhat vagy jó lehetőségeket adhat.

  • A jó helynek kell a kulcsfontosságú a döntése, melyik gyógyszer boltba befektetni. Gyakran mondják, hogy egy pocsék üzletnek jól kell működnie egy nagyszerű helyszínen, miközben a legjobb bérlő kudarcot vallhat egy rossz helyen. A későbbiekben bezárt Walgreens áruház (igen, a Walgreens 2007-ben 119 áruházat zárt) még mindig rossz befektetés, még akkor is, ha a Walgreens továbbra is időt fizet. Tehát nem akarja vakon bevinni egy drogériába, mert az Walgreens jel az épületen van.
  • Nincs olyan cég, amely eléggé őrült ahhoz, hogy bezárjon egy nyereséges helyet. Nem tartja a rakéta tudományát annak megértéséhez, hogy egy pénzügyileg gyenge vállalat, mint a Rite Aid, mindent megtesz annak érdekében, hogy nyereséges helyszínt tartson nyitva. Másrészről, a pénzügyileg erős Walgreens-nek indokolnia kell a veszteséges hely fenntartását. Tehát hogyan állapíthatja meg, hogy a gyógyszertár helyzete nyereséges-e vagy sem, ha a bérlő nem köteles közzétenni nyereség- és veszteséges kimutatását? A válasz az, hogy nem tudsz. Azonban a bolt éves bruttó bevételén alapuló kitalált eredményt tud készíteni, amelyet a bérlő százalékos záradékának megfelelően gyakran jelentenek a bérbeadónak. A bruttó bevétellel meghatározhatja a bérleti díj és a jövedelem arányát. Minél alacsonyabb az arány, annál valószínűbb, hogy az üzlet nyereséges. Például, ha az éves bérleti díj 250 000 dollár, míg az üzlet bruttó bevétele 5 millió dollár, akkor a bérleti díj arány 5%. Nyilvánvalóan nehéz nyereséget elérni, ha ez az arány több mint 8%. Tehát ha látsz egy Rite Aid 3% bérleti díj és jövedelem arány, akkor tudod, hogy ez valószínűleg egy nagyon nyereséges helyen. Abban az esetben, ha a Rite Aid csődöt hirdet, akkor ezt a helyet nyitva tartja és továbbra is bérleti díjat fizet. Ha látsz egy Rite Aid gyógyszertárat, 3% bérleti díj és jövedelem arány mellett 10% -os tőkeáttétellel, akkor valószínű, hogy alacsony kockázatú befektetés jó hozamokkal és a bérlő valószínűleg megújítja a bérletet. A Rite Aid vállalati garanciájának gyengesége valószínűleg nem olyan kritikus, és a kockázata, hogy a Rite Aid mint bérlő valóban nem olyan jelentős.
  • Az új 25 éves bérleti szerződésekkel ellátott drogériák általában alacsonyabb kupakkal, pl. 6-7% -os kupak az új boltokban, szemben a 8,8 és 8,5% -os kupakkal a már meglévő helyeken, 5-10 évig a bérleten marad. Ez azért van, mert a befektetők félnek, hogy a bérlők nem újítják meg a lízinget. Sajnos a hitelezők ugyanolyan félelmet kapnak! Ennek eredményeképpen sok hitelező nem finanszírozza a gyógyszerüzleteket 2-3 évig a bérleti szerződéseken. Az a tény, hogy az új lízingekkel ellátott drogériáknak prémiummal kell rendelkezniük az áron, azt jelenti, hogy 20% -os értékcsökkenési potenciállal rendelkeznek (6% -os kupakot vásárolnak és 7,5% -os kuponban értékesítik, amikor a lízingek 8 évig maradnak). Egyes befektetők nem fontolják meg a lízingben maradt 5-10 éves gyógyszerboltokban való befektetést. Lehet, hogy egyszerűen figyelmen kívül hagyják azt a tényt, hogy a megalakult üzletek helyettesíthetetlen helyeken, nagyon erős értékesítéssel rendelkeznek. A bérlőknek egyszerűen nincs más választásuk, mint a bérleti szerződés megújítása.
  • Source by David V. Tran

    Leave a Reply

    Your email address will not be published. Required fields are marked *